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“我們買的樓盤爛尾了

。”上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說

。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬元

，如今

，距離約定交房日期已過去近4個(gè)月。有不少像他一樣交了數(shù)百萬元購房預(yù)付款的業(yè)主

，正在艱難維權(quán)

。

“新華視點(diǎn)”記者了解

，該項(xiàng)目的開發(fā)商是上海海東房地產(chǎn)有限公司，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴(kuò)張陷入債務(wù)危機(jī)

，已被迫申請(qǐng)破產(chǎn)重整

。

去年以來，福晟

、泰禾

、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)

，它們?cè)谌珖?guó)多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)

。

預(yù)付數(shù)百萬元房子遲遲不能交付

記者近日在上海市浦東新區(qū)頤盛御中環(huán)二期項(xiàng)目看到，售樓處大門緊閉

，小區(qū)道路土地裸露

，樓道大門還沒安裝，部分房屋的室內(nèi)裝修還沒完成

，整個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)

。

業(yè)主蘇女士表示，現(xiàn)在房子交付遙遙無期

，不僅房貸得照還

，全家老小還得在外租房住，經(jīng)濟(jì)壓力巨大。

海東公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示

，目前公司資金處于被凍結(jié)狀態(tài)，員工工資也被停發(fā)

，御中環(huán)項(xiàng)目建設(shè)不得不暫停

。“這一項(xiàng)目也曾嘗試尋求其他方式繼續(xù)建設(shè)，例如引入第三方代建等

，但幾經(jīng)努力后均告失敗

。”

曾位列全國(guó)百強(qiáng)房企的三盛宏業(yè)，從2019年開始遭遇償債危機(jī)

，隨即出現(xiàn)項(xiàng)目停工

、員工討薪等事件。2021年1月21日

，三盛宏業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)重整

。而在三盛宏業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)前，曾多次以海東公司作擔(dān)保;這導(dǎo)致三盛宏業(yè)陷入危機(jī)后

，海東公司也要承擔(dān)大量的連帶責(zé)任

，影響了公司正常經(jīng)營(yíng)。

上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目爛尾并非偶發(fā)事件

。近年來

，各地嚴(yán)控房地產(chǎn)融資

。于是，一些開發(fā)商挪用購房預(yù)付款“拆東墻補(bǔ)西墻”

，高負(fù)債

、高杠桿拿地賣房。當(dāng)“十口鍋五個(gè)蓋”的游戲難以為繼

，購房者就不得不為開發(fā)商的挪用行為“埋單”

。樓盤爛尾、交付遙遙無期

、維權(quán)難等現(xiàn)象在多地頻發(fā)

。

房企挪用預(yù)付款成業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”

藍(lán)綠雙城董事長(zhǎng)曹舟南表示，房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的企業(yè)

，大多采取高額舉債

、激進(jìn)擴(kuò)張的發(fā)展模式。這種高杠桿拿地開發(fā)建設(shè)并快速回款的商業(yè)模式

，很容易產(chǎn)生現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)

。“一旦開發(fā)商遭遇債務(wù)危機(jī)，往往就會(huì)挪用購房者的預(yù)付款

，最后‘埋單’的還是購房者

。”

“因?yàn)楸O(jiān)管不力，房企挪用預(yù)付款已成為行業(yè)‘潛規(guī)則’

。”據(jù)多位房企人士透露

，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度雖然一直都有，但有的項(xiàng)目

，預(yù)付款沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶;有的雖然進(jìn)入監(jiān)管賬戶

，卻被開發(fā)商隨意支取、用作他途

，引發(fā)工程停擺甚至樓盤爛尾

。

根據(jù)山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局近期通報(bào)的2020年度房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)法檢查情況

，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的10個(gè)主要問題中

，商品房預(yù)售資金使用不規(guī)范排在首位。該通報(bào)顯示

，太原市抽查的17個(gè)開發(fā)項(xiàng)目均存在預(yù)售資金未監(jiān)管的問題

，呂梁孝義市抽查的4個(gè)開發(fā)項(xiàng)目均存在預(yù)售資金使用不規(guī)范的問題。

事實(shí)上

，早在2010年

，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就發(fā)文要求各地完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。多位業(yè)內(nèi)人士表示

，金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管失職

，是預(yù)付款監(jiān)管成“一紙空文”的重要原因

。上海浦東御中環(huán)二期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，由于貸款方渤海銀行并未能對(duì)資金進(jìn)行合理監(jiān)管

，導(dǎo)致購房預(yù)付款被三盛宏業(yè)挪用

，加劇了項(xiàng)目危機(jī)。

預(yù)售資金監(jiān)管政策不能成“一紙空文”

根據(jù)對(duì)爛尾盤泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪受理回復(fù)

，上海市房屋管理部門認(rèn)為

，銀行違反監(jiān)管協(xié)議，未按協(xié)議履行監(jiān)管責(zé)任

，引起欠薪

、欠工程款等經(jīng)濟(jì)行為的情況，應(yīng)由銀行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任

，由金融監(jiān)管部門嚴(yán)肅處理

。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱建議，未來監(jiān)管部門應(yīng)從實(shí)際操作層面

，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金進(jìn)入與流出

，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。

2020年下半年以來

，成都

、銀川、石家莊

、資陽

、荊州、黃石

、桂林、蚌埠

、衢州和上海等多個(gè)城市相繼出臺(tái)或完善新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定

，細(xì)化了預(yù)售資金監(jiān)管流程。北京等地也相繼開展專項(xiàng)檢查

，以加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

。

長(zhǎng)期以來，取消商品房預(yù)售制度的聲音不絕于耳

。海南等地已在全國(guó)率先對(duì)新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度

。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授趙燕菁建議，政府應(yīng)嚴(yán)控房企負(fù)債水平

，逐步加大現(xiàn)房銷售比例

，在完成土地出讓時(shí)，設(shè)定一定的施工

、裝修時(shí)間節(jié)點(diǎn)

，以避免開發(fā)商盲目擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂

。

針對(duì)已經(jīng)發(fā)生爛尾的項(xiàng)目，行業(yè)人士建議

，地方政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)各方關(guān)系

，督促預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)牽頭，引入第三方代建公司等

，各方合作共同推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)

，防止其徹底爛尾，保障購房者權(quán)益

。對(duì)未履行監(jiān)管責(zé)任的金融機(jī)構(gòu)

，監(jiān)管部門應(yīng)施以重罰，避免資金監(jiān)管政策成“一紙空文”

。

北京栩銳律師事務(wù)所李曉寧律師說

，為避免買到爛尾樓，在買房前

，購房者應(yīng)多留意開發(fā)商的資質(zhì)和負(fù)債情況

，選擇資質(zhì)好、五證齊全

、運(yùn)營(yíng)狀況穩(wěn)定的開發(fā)商

。(記者鄭鈞天)

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