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2021年6月21日

，首批9只公募REITs正式上市

。回想起去年這個(gè)時(shí)候的公募REITs表現(xiàn)

，因上市品種不多

，且屬于國內(nèi)市場比較新穎的品種，首批公募REITs獲得了市場資金的炒作

，首批公募REITs的首日上市也為投資者帶來了不錯(cuò)的投資收益率

。

(資料圖)

時(shí)隔一年時(shí)間，當(dāng)時(shí)上市的9只公募REITs

，價(jià)格發(fā)生了明顯的分歧

。但是，如果按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算

，多數(shù)首批公募REITs依然實(shí)現(xiàn)了正收益率

，個(gè)別公募REITs的價(jià)格表現(xiàn)比較亮眼，但期間也有品種出現(xiàn)了破發(fā)的跡象

。

今年6月21日

，屬于首批公募REITs的首次解禁日期。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

，這一次9只公募REITs的解禁規(guī)模達(dá)到110億元以上

，占這幾家公募REITs總市值超過30%

。

面對(duì)巨額解禁規(guī)模

，對(duì)公募REITs品種的價(jià)格表現(xiàn)難免會(huì)構(gòu)成一些壓力。不過

，與股票相比

，公募REITs的價(jià)格波動(dòng)率較低，超過2%的跌幅已經(jīng)是比較大的單日跌幅了

。

時(shí)至目前

，獲批成立的公募REITs品種只有13只，只是較一年前獲批的9家公募REITs數(shù)量略有增長

。在接下來的時(shí)間里

，隨著政策環(huán)境的持續(xù)改善，不排除公募REITs可能會(huì)存在擴(kuò)容的預(yù)期

，到時(shí)候給投資者帶來更多選擇的空間

。

公募REITs的推出，最直接的影響

，莫過于提升企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)速度

，并拓寬相關(guān)企業(yè)的融資渠道

，對(duì)助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、完善基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的“補(bǔ)短板”工具帶來了積極的影響

。

站在投資者的角度出發(fā)

，隨著公募REITs的推出，將會(huì)為投資者帶來了更豐富的投資渠道

，滿足投資者多元化的投資需求

。面對(duì)“民間資金多，投資渠道少”的大環(huán)境

，公募REITs的推出與擴(kuò)容

，無疑具有了積極的影響作用，而且從之前首批公募REITs的申購熱度來看

，也深受投資者的青睞

，申購熱情高漲。

與股票相比

，REITs具備了一定的債性特征

。從價(jià)格波動(dòng)率來看，REITs的價(jià)格波動(dòng)率明顯低于股票

，但也可能高于債券等品種

。從過去一年的市場表現(xiàn)分析，REITs的波動(dòng)率不算高

，但仍然存在一定的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

，未必屬于低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道。

不過

，REITs的底層資產(chǎn)屬于實(shí)體項(xiàng)目

，信用風(fēng)險(xiǎn)比較低，信用違約風(fēng)險(xiǎn)極低

。所以

，相對(duì)于股票來說，REITs的安全性會(huì)明顯高于股票資產(chǎn)

。此外

，REITs具有強(qiáng)制分紅的特征，但分紅率并非固定

，根據(jù)不同的REITs品種

，會(huì)存在不一樣的分紅率水平。一般來說

，REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%

。

從目前已上市的公募REITs品種分析，基本上覆蓋了交通

、能源

、園區(qū)

、倉儲(chǔ)物流等行業(yè)，這些行業(yè)的項(xiàng)目比較明確與清晰

，信用風(fēng)險(xiǎn)比較低

，但這些項(xiàng)目很難出現(xiàn)持續(xù)大幅增長的預(yù)期，所以從資本炒作的角度出發(fā)

，在缺乏亮眼投資預(yù)期的背景下

，很難會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大漲大跌的表現(xiàn)，拉長周期分析

，REITs的價(jià)格波動(dòng)會(huì)顯得比較平穩(wěn)

。

正如上文所述，公募REITs并非零風(fēng)險(xiǎn)

，部分REITs品種也許還談不上低風(fēng)險(xiǎn)

，畢竟上市以來仍然存在破發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格波動(dòng)的不確定性仍然存在

。從投資者的角度出發(fā)

，需要選擇比較好的投資點(diǎn)，凈資產(chǎn)值

、發(fā)售價(jià)格與現(xiàn)金分配率等指標(biāo)是比較好的衡量指標(biāo)

，但從長期的投資周期來看，破發(fā)概率較小

，長期大概率可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健保值增值的效果

。

從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，高比例配置某一資產(chǎn)未必是明智的選擇

。面對(duì)當(dāng)前比較復(fù)雜的市場環(huán)境

，進(jìn)行多元化的資產(chǎn)配置，可以從一定程度上提升資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

，避免單一資產(chǎn)劇烈波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)

。對(duì)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來說

，只要在估值合理的區(qū)域參與投資，那么中長期獲得資產(chǎn)增值的概率是比較高的

。針對(duì)公募REITs的投資

，未必適合短線投機(jī)客，更適合擁有足夠耐心

，且擁有一定長期閑置資金的長線投資者參與

。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)配置閑置資金投資周期

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