回顧2022年，在房地產(chǎn)行業(yè)的低谷期
，多數(shù)房企的業(yè)績明顯下滑
，與房企高度關(guān)聯(lián)的物業(yè)企業(yè)（以下簡稱“物企”）也同樣受到?jīng)_擊
。那么，2022年
，物企的業(yè)績表現(xiàn)如何
？哪家物企規(guī)模最大？哪家物企是“營收大戶”
？哪家物企“最賺錢”
？
新京報(bào)房產(chǎn)新聞部與億翰智庫進(jìn)行合作，推出《2022年上市物企在管面積TOP30》《2022年上市物企營業(yè)收入TOP50》及《2022年上市物企凈利潤TOP50》三大榜單
，同時(shí)結(jié)合中指研究院統(tǒng)計(jì)的百強(qiáng)物企的表現(xiàn)，從在管面積
、營收情況
、盈利能力等三大角度來總結(jié)2022年上市物企的表現(xiàn)。
根據(jù)上述榜單數(shù)據(jù)顯示
，碧桂園服務(wù)在管面積
、營收規(guī)模、凈利潤三大指標(biāo)排名第一
，處于行業(yè)“老大”的地位
；華潤萬象生活是2022年的“并購之王”；建業(yè)新生活
、合景悠活
、華潤萬象生活的盈利能力較為突出。
(資料圖)
誰是“規(guī)模之王”
？
碧桂園服務(wù)在管面積排名第一
，行業(yè)收并購?fù)认陆蛋顺?/p>
從行業(yè)整體趨勢來看，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示
，2022年
，百強(qiáng)物企管理面積均值實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，達(dá)到6400.62萬平方米
，同比增長12.43%
，增速明顯下降，較上一年下降4.24個(gè)百分點(diǎn)
；合約面積均值增至8574.16萬平方米
，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)出增速明顯放緩的跡象
。
具體來看
，據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2022年上市物企在管面積TOP30》榜單，2022年在管規(guī)模最大的上市物業(yè)公司仍是碧桂園服務(wù)
，在管面積約8.7億平方米
；其次是保利物業(yè)
，在管面積約5.8億平方米。而萬物云并未披露2022年的在管面積
，其2022年年中顯示的在管面積數(shù)據(jù)約為8.4億平方米
。
除了碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)外，在管面積超過1億平方米的物業(yè)公司達(dá)14家：雅生活服務(wù)
、綠城服務(wù)
、中海物業(yè)、招商積余
、華潤萬象生活
、世茂服務(wù)、金科服務(wù)
、融創(chuàng)服務(wù)
、合景悠活、新城悅服務(wù)
、建業(yè)新生活
、新大正、時(shí)代鄰里、遠(yuǎn)洋服務(wù)。
在管面積同比增速方面，九成以上的物企呈現(xiàn)增長
。其中，華潤萬象生活在管面積同比增速為87.5%，增長最快；增速超過30%的還有越秀服務(wù) 、金茂服務(wù)、建發(fā)服務(wù)
、濱江服務(wù)等
。
華潤萬象生活在管面積的大幅增加得益于其大規(guī)模的收并購。2022年1月
，華潤萬象生活連續(xù)收購禹洲物業(yè)
、中南服務(wù)，4月又拿下了四川九州千城物業(yè)
，成為2022年物企的“并購之王”
。此外，越秀服務(wù)
、建發(fā)服務(wù)
、濱江服務(wù)的在管面積增加也與其母公司銷售額的逆勢增長相關(guān)。
除了華潤萬象生活逆勢并購?fù)猓?022年全年
，物管行業(yè)并購市場熱度是明顯下降
。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)
，2022年，已披露相關(guān)信息的典型并購交易超40宗
，涉及交易金額約75億元
，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額
。
中指研究院指出
，2022年，并購市場風(fēng)格突變并呈現(xiàn)出新的特征
。首先
，并購市場環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，并購方更謹(jǐn)慎
、全面地平衡標(biāo)的質(zhì)量
、價(jià)格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。同時(shí)，受到房地產(chǎn)困局的影響，年內(nèi)大型并購案例較為少見。此外，國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業(yè)、金茂服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等國企赫然在列，扛起了并購大旗，并購類型也由“規(guī)模型”向“業(yè)務(wù)型”轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”的并購更集中于特色細(xì)分賽道。
誰是“營收大戶”
？碧桂園服務(wù)營收排名第一
，13家物企營收同比下滑在盈利方面，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示
，2022年，百強(qiáng)物企營業(yè)收入均值達(dá)14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個(gè)百分點(diǎn)，是近幾年首次低于11%。具體來看
，2022年，碧桂園服務(wù)仍然是排名第一的“營收大戶”，以413.7億元的營收規(guī)模遙遙領(lǐng)先，位列《2022年上市物企營業(yè)收入TOP50》首位 ，且相較第二名萬物云的301.1億元高了百億元
，是第三名雅生活物業(yè)153.8億元的營收規(guī)模2倍之多。
從頭部的物企來看
，第一梯隊(duì)的前兩位巨頭物企為碧桂園服務(wù)
、萬物云，兩家企業(yè)的營收規(guī)模均在300億元以上
；而此后排名第3-8位的雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)，營收規(guī)模均在100億-200億元區(qū)間內(nèi)，第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)差距較為明顯。
！?/p>從同比趨勢來看
，營收排名靠前的TOP50家物企中營收呈現(xiàn)同比下降的有13家，包括融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、建業(yè)新生活、時(shí)代鄰里、榮萬家、佳兆業(yè)美好、中奧到家、中駿商管、正榮服務(wù)等。而這些物企中，其關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)公司融創(chuàng)中國、建業(yè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)、正榮等都在近兩年出現(xiàn)了經(jīng)營層面的困難，因此其物業(yè)板塊也不可避免地受到了影響。億翰物研總經(jīng)理鄔曄表示：“物企營收呈現(xiàn)同比下降的主要原因是因?yàn)槭艿揭咔橐约胺康禺a(chǎn)行業(yè)下行影響，地產(chǎn)開發(fā)端竣工及交付面積減少
，增量項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率下降，以及物企收并購從大規(guī)模發(fā)展到目前的持謹(jǐn)慎態(tài)度，多方因素造成管理規(guī)模增速放緩?div id="4qifd00" class="flower right">哪些物企最會(huì)賺錢
？碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活凈利高
，建業(yè)新生活毛利率超30%從行業(yè)利潤表現(xiàn)來看
，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強(qiáng)企業(yè)盈利能力面臨挑戰(zhàn)
，毛利潤和凈利潤明顯下降。2022年
，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元
，較2021年分別減少4.75%和22.40%。在營業(yè)收入平均增速約10.62%的情況下
，毛利潤和凈利潤明顯下降
，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。
具體企業(yè)來看
，根據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2022年上市物企凈利潤TOP50》榜單
，2022年，碧桂園服務(wù)以22.61億元的凈利潤排名第一位
，但是其凈利潤較2021年的43.49億元下滑48%
；華潤萬象生活服務(wù)以22.13億元的凈利潤水平排名第二，較2021年的17.26億元上漲28%；其次是雅生活服務(wù)，凈利潤取得19.35億元，較2021年的25.66億元下滑24.6%。
同時(shí)，受到關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)下滑影響
，有6家物企凈利潤為負(fù)，包括燁星集團(tuán)、時(shí)代鄰里、正榮服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)，分別錄得凈虧損0.52億元、1.98億元、2.81億元、4.62億元、8.77億元、18.40億元。除了凈利潤
，從毛利率和凈利率統(tǒng)計(jì)來看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)物企2022年毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%
、6.37%，較2021年分別下降3.49個(gè)百分點(diǎn)和2.71個(gè)百分點(diǎn)
，成為近幾年來利潤率水平新低
。