文|恒心
(資料圖片僅供參考)
來源|博望財經(jīng)
時間的輪盤已轉(zhuǎn)至下半年，上半年的業(yè)績也出爐了
，但“成績”不理想
。
今年上半年，全國GDP同比增長5.5%
，雖然快于2022年全年3%的經(jīng)濟增速，但房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%
。據(jù)統(tǒng)計
，在31個省區(qū)市中，僅8地房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)正增長
，逾七成呈現(xiàn)負增長
，超半數(shù)投資下滑幅度超過全國水平。
此前文章已提及
，目前房地產(chǎn)真正的投資邏輯在于尋找優(yōu)質(zhì)龍頭
，反映在基本面上，就資金充裕
、融資能力強
、儲備土地多及產(chǎn)品競爭力強。這篇就以土地儲備作為切入點
，尋找房地產(chǎn)板塊回調(diào)后的投資機會
。
土地儲備充沛且布局均衡，可解后顧之憂
無毋庸置疑的是
，土地儲備是影響房企銷售額的直接因素
，也是房企最大的底氣。換句話說
，充沛的土地儲備對于提高房企銷售業(yè)績
、“活下去”有著至關(guān)重要的意義。
保利發(fā)展斬獲今年前7個月銷冠的背后
，是有充沛且布局均衡的土地儲備做支撐
。
據(jù)了解
，保利發(fā)展堅持“中心城市+城市群”深耕戰(zhàn)略布局，在重點深耕珠三角
、長三角
、京津冀等城市群的同時，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟戰(zhàn)略走向
，逐步延伸至中部
、西部、海峽西岸等國家重點發(fā)展區(qū)域
。截至2022年末
，保利發(fā)展于全國一百余個城市的儲備建筑面積為16,454.67萬平方米，其中儲備建筑面積排名前十的城市分別為廣州
、佛山
、武漢、成都
、長沙
、茂名、昆明
、青島
、北京和東莞，上述城市儲備建筑面積合計占比為36.54%
。
在保利發(fā)展保持投資定力
，堅持深耕戰(zhàn)略，儲備項目豐富且成本相對合理
。
保利發(fā)展通過公開市場招拍掛
、城市更新、產(chǎn)業(yè)拓展
、兼并收購等多元化渠道獲取項目
，項目拓展能力持續(xù)提升，2022年新增土地儲備金額占當(dāng)年銷售金額的比例小幅增長0.55個百分點至35.27%
，新增儲備項目平均樓面地價較當(dāng)年銷售均價整體處于較低水平
，土地投資節(jié)奏穩(wěn)健。
拿地區(qū)域方面
，保利發(fā)展2022年于38個核心城市的拓展金額占比達98%
，隨著新獲取項目城市能級提升，當(dāng)年新增土地樓面均價明顯增長
，2023年一季度新增土地金額和新增土地容地率面積同比分別下降45.75%和52.58%
，于38個核心城市拓展金額占比為98%，新增土地樓面均價進一步增長
。
同樣
，碧桂園的土地儲備也很充沛
。
截至2022年末，碧桂園在中國境內(nèi)擁有處于各開發(fā)階段的項目權(quán)益建筑面積合計20,154萬平方米
，其中權(quán)益已竣工面積（含已竣工已預(yù)售未交付及已竣工未銷售）
、權(quán)益在建面積（含已獲預(yù)售證（已預(yù)售）、已獲預(yù)售證（未預(yù)售）和未獲預(yù)售證在建面積）和權(quán)益待開發(fā)項目面積占比分別為4%
、63%和33%
，在建未售及待開發(fā)部分面積較大，項目儲備規(guī)模較為充足
。
從項目儲備區(qū)域布局來看
，碧桂園在其大本營廣東省的開發(fā)項目權(quán)益建筑面積占比仍最突出，而其余省份占比呈現(xiàn)均衡化
，有助于其分散區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險
。從項目所處城市能級來看，碧桂園已獲取權(quán)益可售資源中位于一
、二線城市和三
、四線城市的占比分別為39%和61%，位于三
、四線城市的項目占比仍較大
。
近年來，碧桂園保持較為審慎的拿地策略
，量入為出，2020~2022年權(quán)益拿地金額占權(quán)益簽約銷售金額的比重均不超過40%
，其中2022年大幅收緊投資力度
，僅以一二級熟化及收并購方式獲取9個項目，且以一二線城市項目為主
。未來碧桂園計劃繼續(xù)加大一二線城市項目獲取力度
，使一二線城市項目與三四線城市項目占比更趨均衡。
此外
，碧桂園嚴(yán)格執(zhí)行以銷定產(chǎn)的項目開發(fā)策略
，將建設(shè)資金優(yōu)先用于預(yù)計銷售情況較好、能產(chǎn)生正向現(xiàn)金流貢獻的項目
，以增強其在不利市場環(huán)境下的抗風(fēng)險能力
。
當(dāng)然，華潤置地也不甘示弱
，土地儲備充足
，項目布局均衡，以一線及熱點二線城市為主
，截至2022年底全口徑土地儲備3853.15萬平方米
，土地儲備充足
；在建及在售項目主要位于一線及熱點二線城市，可為其后續(xù)發(fā)展提供良好基礎(chǔ)
。
可以看出
，擁有充沛土地儲備且布局均衡的房企，自然也不會差到哪去
。
土地儲備是房企的底氣，但失去資金和融資就會變得一文不值
要清楚的一點是，充沛和均衡
，兩者均必不可少
。
對于富力而言，雖然土地儲備可售面積較充裕
，且擁有較大規(guī)模的待盤活優(yōu)質(zhì)城市更新項目及投資物業(yè)
，但布局較分散，三四線城市項目面臨去化壓力
。
數(shù)據(jù)是最好的證明
。截至2022年底富力全口徑土地儲備（按未竣工項目總可售面積核算）4708.11萬平方米，其中發(fā)展物業(yè)土地儲備4520.64萬平方米
、投資物業(yè)土地儲備187.47萬平方米
；2022年權(quán)益口徑協(xié)議銷售金額384.3億元。
富力以獨立開發(fā)為主
，綜合權(quán)益占比90%以上
，雖然土地儲備總規(guī)模較充裕，但在流動性壓力下
，近年來新增土地儲備較少
，去化速度相對較快的優(yōu)質(zhì)土地儲備持續(xù)消耗，導(dǎo)致土地儲備質(zhì)量有所下降
。從區(qū)域分布來看
，截至2022年底，富力土地儲備分布于90多個城市或地區(qū)
，布局分散
，增加了項目管理壓力和管理成本。從城市能級來看
，剔除海外項目和投資物業(yè)項目
，富力境內(nèi)未竣工項目中仍有一定規(guī)模的三四線城市項目，面臨去化壓力
。
此外
，富力還有較多已簽約的城市更新項目，轉(zhuǎn)化后將有效補充土地儲備。截至2021年底
，富力已簽約合作城市更新項目超過64個
，規(guī)劃總建筑面積超過7200萬平方米，預(yù)計可售面積超過3500萬平方米
，預(yù)計可售貨值超過10000億元
，其中約93%位于一二線城市，大灣區(qū)面積占比達76%
。但值得注意的是
，城市更新項目開發(fā)周期不確定性相對較大，項目前期支出將導(dǎo)致富力一定規(guī)模的資金沉淀
，且項目若要轉(zhuǎn)化為可開發(fā)土儲
，尚需持續(xù)資金投入，后續(xù)面臨的資本支出壓力較剛性
。
與富力有著相同問題的還有恒大和融創(chuàng)
。
根據(jù)恒大發(fā)布了2021年、2022年的兩份年報可知
，截至2022年底土地儲備還有2.1億平方米
，另外還有79個舊改項目，而且這些舊改項目里
，在深圳的就有34個
。2022年年底融創(chuàng)權(quán)益土地儲備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬億
