經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶“如果你誠心想買
，有什么困難可以提出來，我們幫你向領(lǐng)導(dǎo)申請”，8月30日上午，在北京朝陽區(qū)一個房地產(chǎn)項目售樓處，銷售人員小潔告訴看房客，“認房不認貸”政策即將落地，“這個時候買劃算”。根據(jù)小潔介紹，項目優(yōu)惠折扣與購房者首付節(jié)奏息息相關(guān)
，首付湊齊的時間越短，優(yōu)惠越多，一旦“認房不認貸”政策落地了，項目方可以保證購房者享受到新政在首付和按揭利率方面的優(yōu)惠，“新政落地，原來的優(yōu)惠也不會取消”。
【資料圖】
“認房認貸”政策始于2010年，此后，隨著樓市跌宕起伏
，這項政策多次實施和取消
，上一次執(zhí)行“認房認貸”政策是在2017年“317樓市新政”出臺之時。根據(jù)政策
，只要名下有本市住房
，全國有過房貸記錄，按二套執(zhí)行首付和按揭利率
。
2023年8月25日
，住建部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，宣布推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。截稿前，已經(jīng)有成都、廣州和深圳等多個城市開始實施“認房不認貸”政策。
8月31日晚間，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》
，將首套房商業(yè)貸款最低比例首付調(diào)整為20%，二套房商貸首付比例統(tǒng)一為不低于30%；同時二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率上浮20個基點。同日
，央行和國家金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人，可以向房貸銀行提出申請，以新的房貸來置換原來的房貸，新房貸的利率在貸款市場報價利率上加點幅度。在“認房不認貸”的基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門再次將首付比例及房貸利率進行下調(diào)
，并通過房貸置換來降低首套存量住房貸款的利率。一定程度減輕購房者的壓力，進一步增加了樓市窗口期的籌碼。小潔說，她所在房企對新政落地給予厚望
，召集全國城市營銷負責(zé)人到總部開會，要求所有項目以“認房不認貸”政策落地為抓手，千方百計的加大去化力度，“雖然一直很重視銷售工作，但這次重視程度超過以往任何一次”。
其實不僅僅是小潔公司
，多數(shù)房企認為，“認房不認貸”政策落地可以釋放出一批被高首付抑制的需求
，如何抓住這波需求成為重中之重
。一位房企營銷負責(zé)人表示：“我們要求所有的項目都針對性制定營銷方案
，目標只有一個：賣房”。
窗口
“認房不認貸”政策，雖然之前已有杭州等城市松動
，但一線城市一直沒有任何跡象，一直到今年下半年。新華社7月27日消息顯示，住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會上，強調(diào)了進一步落實“個人住房貸款‘’認房不認貸”等政策措施。8月25日，住建部
、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱“通知”），為一線城市落實“認房不認貸”政策提供了依據(jù)，全面開放“認房不認貸”綠燈亮起。8月29日起，成都正式開始執(zhí)行“認房不認貸”政策
，但較為隱晦，只是對無房居民家庭做了重新認定，只要在成都沒有自有產(chǎn)權(quán)住房，都被認定為無房家庭，等于變相執(zhí)行了“認房不認貸”政策。8月30日，廣州印發(fā)了落實《通知》相關(guān)文件
，成為第一個明確落實“認房不認貸”政策的一線城市。根據(jù)政策，廣州無房有貸家庭首付比例由普通住宅40%
、非普通住宅70%統(tǒng)一降至30%
；房貸利率由之前的4.8%降至4.2%
。
8月31日，深圳緊跟廣州印發(fā)了落實《通知》的文件
，對于無房有貸家庭
，首付比例從之前普通住宅50%、非普通住宅60%降至30%
；房貸利率由4.8%降至4.5%
。極大的降低了購房門檻。
經(jīng)濟觀察網(wǎng)多方獲悉
，北京有關(guān)“認房不認貸”政策已經(jīng)形成
，正在內(nèi)部征求意見階段，預(yù)計將在9月初正式對外發(fā)布
。經(jīng)濟觀察網(wǎng)暫未獲悉上海在該方面的進展，不過根據(jù)各方判斷
，上海預(yù)計也會跟進
。
根據(jù)廣深“認房不認貸”方案
，居民家庭（包括借款人
、配偶及未成年子女）申請貸款買房時，只要家庭成員在當?shù)責(zé)o房
，無論是否利用貸款購買過住房
，金融機構(gòu)均按照首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
對于外界而言
，“認房不認貸”政策落地，更多被解讀為一次利好或者利空，但王凱更愿意視之為一次機遇或窗口期，“對于我們做營銷的，無所謂利多利空，關(guān)鍵是政策落地了
，你能拿出什么好方案”。
王凱是排名前十房企區(qū)域營銷負責(zé)人
，他說
，賣房子和做投資一樣，任何政策
、消息都是一個窗口，需要制定出針對性的營銷方案
，“我們內(nèi)部開會也經(jīng)常強調(diào)
，不用你做判斷，只要你拿方案
，因為你的判斷都包括在方案里了”。
與小潔所在公司一樣
，王凱的公司也格外重視“認房不認貸”政策落地
，雖然他們也清楚，這些政策不會從根本上改變樓市的走向
，但也不會沒有任何風(fēng)吹草動，“其實
，包括我們身邊的人，很多因為首付太高買不了房的”
。
一個值得關(guān)注的變量因素是
，目前的市場信心和預(yù)期與過去幾年已經(jīng)不可同日而語。即便是如此
，多數(shù)房企仍然相信，新政落地后
，可以釋放出一批需求
，帶動一波市場成交，“不確定的是
，行情能持續(xù)多久
，三天還是三個月
？”
不確定的歸不確定，但可以確定的是
，“認房不認貸”落地對于所有房企是一次千載難逢的機遇
。政策一方面可以降低首付，使得購房門檻大幅下降
，尤其是置換（包括異地置換）
；另一方面是按揭貸款利率下降，購房總成本下降
。
王凱說
，既然中央的文件已經(jīng)出臺，地方很快就會跟進
，地方政府尤其是一線城市需要評估政策帶來的后果，以及與金融機構(gòu)進行相關(guān)工作的協(xié)調(diào)
，所以，“有的城市落地快
，有的城市落地慢”
。
判斷
目前北京首套房的首付比例，普通住宅為35%
，非普通住宅為40%；二套普通住宅首付比例60%
，非普通住宅首付比例80%
。首套房貸利率是4.75%，二套房為5.25%