作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中的新業(yè)態(tài)，保障性租賃住房REITs一直備受市場(chǎng)關(guān)注。其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（基金代碼：508077）作為首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，更是成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢(xún)價(jià)倍數(shù)紀(jì)錄且保持至今。隨著公募REITs一季報(bào)相繼披露，這只備受投資者追捧的保障性租賃住房REITs業(yè)績(jī)單也隨之揭曉。
一季報(bào)顯示，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)投資管理賦能REITs業(yè)績(jī)提升
，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健
，一季度項(xiàng)目出租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)
、可供分配金額等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均超過(guò)招募書(shū)預(yù)期
，為投資人創(chuàng)造了亮眼的收益。
(相關(guān)資料圖)
一季度分派率5.34%
基金一季報(bào)顯示
，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健
，今年一季度基金實(shí)現(xiàn)收入1926.40萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為108%
；EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）為1208.53萬(wàn)元
，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度為112%。值得注意的是
，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT一季度在經(jīng)營(yíng)層面和可供分配層面表現(xiàn)均超越招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值
。
經(jīng)營(yíng)層面，截至今年一季度末
，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國(guó)際公寓社區(qū)泗涇店和東部經(jīng)開(kāi)區(qū)店的出租率均優(yōu)于招募說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值
。其中泗涇店出租率為96.99%，比預(yù)測(cè)值上漲了近6個(gè)百分點(diǎn)
，期內(nèi)新簽租約343間
。東部經(jīng)開(kāi)區(qū)店出租率為92.43%，比預(yù)測(cè)值上漲了2.4個(gè)百分點(diǎn)
，期內(nèi)新簽租約515間
。
業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季
，二三季度是旺季
，四季度是淡季。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目
，一季度的新簽租賃合同總量達(dá)858間
，在租約持續(xù)新增背景下
，可以樂(lè)觀展望今年二、三季度旺季新簽租金
，未來(lái)業(yè)績(jī)有望可持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)
。
基金可供分配金額方面，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬(wàn)元
，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%
，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，其一季度分派率為5.34%
。基金自 2022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬(wàn)元,該金額較2022年同期預(yù)測(cè)值的完成度為118.29%
，2022年實(shí)現(xiàn)的年化分派率為4.92%
，相關(guān)分派率在整個(gè)保障性租賃住房REITs中處于較高水平。
華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示
，當(dāng)前政府積極鼓勵(lì)保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展
，中央政府和上海地方政府出臺(tái)了包括稅收優(yōu)惠、土地供給
、金融支持
、公共服務(wù)等各方面支持的一系列政策，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與
。但是與潛在需求相比
，上海“十四五”期間保租房新增供應(yīng)仍有較大缺口
。此外
，隨著長(zhǎng)三角一體化以及人口持續(xù)流入，上海市未來(lái)租賃需求將進(jìn)一步增加
，預(yù)計(jì)供需矛盾仍將持續(xù)緊張
。有巢泗涇項(xiàng)目和東部經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目所代表的高品質(zhì)與高性?xún)r(jià)比的保障性租賃住房項(xiàng)目將長(zhǎng)期供不應(yīng)求，成為新市民
、青年人在上海租賃住房的首要選擇
，項(xiàng)目未來(lái)業(yè)績(jī)有進(jìn)一步提升的空間。
打造保租房REITs新高地
保障性租賃住房已成為我國(guó)租購(gòu)并舉多主體住房供應(yīng)體系的建設(shè)重點(diǎn)和核心短板
。相比于產(chǎn)業(yè)園區(qū)
、倉(cāng)儲(chǔ)物流等底層資產(chǎn)，在“房住不炒”
、“租購(gòu)并舉”的政策方針下
，保障性租賃住房承載了重要的政策意義。在現(xiàn)有政策指引下
，保租房租金的定價(jià)區(qū)間以及增長(zhǎng)率均有上限
，所以提升保租房REITs盈利能力的關(guān)鍵在于提升運(yùn)營(yíng)管理能力
。一方面通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)管理能力實(shí)現(xiàn)成本控制，另一方面通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理提升資產(chǎn)狀態(tài)和租戶(hù)體驗(yàn)
，提高出租率水平
，增加項(xiàng)目收入。其中
，有巢住房租賃作為市場(chǎng)化主體
，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力正是其核心優(yōu)勢(shì)所在。
華夏基金華潤(rùn)有巢REIT原始權(quán)益人華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)有巢住房租賃）是中國(guó)長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)軍品牌
，客戶(hù)品牌影響力較大
，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力行業(yè)領(lǐng)先。截至2023年3月末
，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市
，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)
，布局房源5.6萬(wàn)間
，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海
、廣州
、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量榜”
、“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)排行榜”等第三方評(píng)測(cè)中均位列第一
。
有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)
，有巢的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在四個(gè)方面
。首先是具備相對(duì)靈活的租金調(diào)整機(jī)制，相較于政府配租模式
，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT在滿足政府對(duì)保租房租金管控要求的前提下
，能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)平衡
，業(yè)績(jī)最優(yōu)
。其次是運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管理，有巢依托華潤(rùn)集團(tuán)
、華潤(rùn)置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購(gòu)
、集中采購(gòu)資源，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)成本管控體系
，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本精細(xì)化管控和全價(jià)值鏈管理
。此外，在出租效能提升上
，有巢搭建了完善的招租渠道矩陣
，其中包括傳統(tǒng)垂直渠道
、新興流量平臺(tái)在內(nèi)的外部渠道，以及會(huì)員體系
、企業(yè)客戶(hù)拓展為核心的自有渠道
。最后，有巢搭建了獨(dú)創(chuàng)的“3i體系”數(shù)字運(yùn)營(yíng)平臺(tái)
，為租賃住房項(xiàng)目提供全流程數(shù)字化解決方案
，例如租房業(yè)務(wù)全場(chǎng)景線上化、自助化
，實(shí)現(xiàn)基金管理人等REITs管理機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)化接入
，助力項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)降本提質(zhì)增效。
華潤(rùn)有巢REIT未來(lái)可期
今年3月24日證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知
，明確落實(shí)中央“房住不炒”要求
，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行
。3月底首批擴(kuò)募的4只公募REITs變更注冊(cè)申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。作為保障性租賃住房REITs的代表之一
，同時(shí)也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺(tái)
，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的擴(kuò)募動(dòng)向也備受市場(chǎng)關(guān)注。
據(jù)悉
，有巢住房租賃戰(zhàn)略定位“行業(yè)領(lǐng)先的公寓資管商”
，投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市可擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已圈定了一批儲(chǔ)備項(xiàng)目
，擴(kuò)募未來(lái)可期
。華潤(rùn)置地將致力于當(dāng)好保障性租賃住房REITs資產(chǎn)的“價(jià)值守護(hù)者”，以高品質(zhì)的項(xiàng)目和優(yōu)良的業(yè)績(jī)回饋廣大投資人
。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征 ，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金
，屬于中高風(fēng)險(xiǎn)品種
