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供地節(jié)奏生變房企如何應對

早在今年2月

，“2021年自然資源部住宅用地供應分類調(diào)控工作視頻會議及相關文件”就透露出了諸多信息：全國多個重點城市的住宅土地掛牌迎來調(diào)控

，規(guī)定每年掛牌不得超過三次

，且住宅土地集中發(fā)布公告

、集中組織出讓

。

在“雙集中”的土地新政下

，北京市發(fā)布首批集中出讓土地信息：2021年3月

，首批掛牌共30宗土地

，涉及北京市12個區(qū)

，總起拍價1035億元。土地新政的落地或?qū)⑸羁逃绊懙绞袌龊椭T多房企

。正如萬科董事會主席郁亮所言：今年土地集中供應要求企業(yè)資金有很大的彈性

，其源頭是“房住不炒”

。

北京“一年三供”溢價率或得到控制

北京的第一次集中供地達到了2020年全年供應地塊數(shù)量的70%。根據(jù)官方公告

，本次推出土地后

，北京于2021年還會有兩次土地掛牌，分別在7月和11月

。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計

，北京今年首批計劃出讓住宅用地主要分布在朝陽區(qū)、大興區(qū)

、通州區(qū)

，這三個區(qū)計劃出讓規(guī)劃建筑面積在全市占比，分別為25.3%

、19.0%

、15.3%。

包括北京在內(nèi)

，目前已有二十余城推出“集中供地”新政

。克而瑞分析稱

，在多城集中供地的大背景下

，參與集中供地的各個城市均已形成了競爭關系。

長春站在了新政“執(zhí)行者”的前列

，3月15日便掛牌了首批51宗集中出讓的地塊

。

3月26日，廣州正式發(fā)布“集中供地”公告：掛牌48宗土地

，掛牌總價超900億元

，土地用途包括一、二類居住用地

、商業(yè)用地等

，總建面達到去年規(guī)模的60%。

3月29日

，南京集中對外推出33宗商品住宅類用地

，合計總出讓面積217.79萬平方米。

而根據(jù)3月31日晚間天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告顯示

，天津此次一次性掛牌58宗住宅用地

，土地面積合計約375.5萬平方米，總起始價約502.9億元

。

此外

，杭州、鄭州、濟南等城市也已出臺了相應政策

。從政府層面

，供地新政將多幅地塊集中推向市場，可緩解土地稀缺

、追抬地價的局面

。

合碩地產(chǎn)機構首席分析師郭毅認為，新政下

，房企會將資金集中在熱門地塊內(nèi)

，該類地塊的競爭白熱化程度或許更高，可能會使局部地塊出現(xiàn)高溢價

。“但整體土地平均溢價率應該會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢

。”郭毅說。

與此同時

，在觸及價格上限后

，競自持、“7090”等一系列已有出讓規(guī)則的疊加下

，北京的地塊已按照熱度

、配套等區(qū)別被劃分為幾個層次。“相對而言

，最可能產(chǎn)生‘地王’的區(qū)域

，土地價格會被更嚴格地限制

。”郭毅分析道

。

房企分化或加劇亟待拓寬拿地渠道

土地新規(guī)下，房企拿地邏輯將如何調(diào)整?

郭毅稱

，集中供地新政使得整體市場供應相對集中

，對于企業(yè)而言，如何提高自己的周轉(zhuǎn)速度

，在拿地之后盡快實現(xiàn)搶先入市

，才是項目在區(qū)域競爭當中率先破局的核心。

“對于頭部房企而言

，未來可能需要聯(lián)合各方一起去拿地

，這樣可以更好地控制土地成本，和其他企業(yè)之間形成優(yōu)勢互補關系

。”郭毅說

，“而對于中小房企來說，一些‘撿漏’的機會也將出現(xiàn)

。”

正如龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會上表示：“集中供地政策對高杠桿公司或中小公司可能會有一些壓力

，對優(yōu)質(zhì)房企來說，應該是利好

。”

克而瑞研究中心分析

，2021年年初

，房企拿地延續(xù)了去年下半年以來的謹慎態(tài)度。“雙集中”新政落地后

，供給側(cè)的變革將引發(fā)行業(yè)新一輪洗牌

，龍頭房企優(yōu)勢將進一步放大，在舊改

、收并購

、合作拿地等方面有所布局的企業(yè)將會迎來新的機遇。

而與此同時

，土地新政對于對“招拍掛”依賴性較強的房企而言至關重要

，而拿地渠道多元的房企也許并不會受太大影響。正如郭毅所言

，除招拍掛之外

，房企應拓寬拿地渠道，例如在市場上尋求一些合作或收購機會

、切入城市中舊改和棚改等

，以開拓更大的市場空間。

包括保利

、中海在內(nèi)的諸多房企均表示

，在集中供地競爭比較激烈的情況下，將加強公司在招拍掛以外獲取土地的能力

。(記者齊悅)

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