傳出赴港上市半年多后 方直發(fā)展終于邁出了實(shí)質(zhì)性的一步

，主要是由于出售的已確認(rèn)總建筑面積及已確認(rèn)每平方米平均售價(jià)增加所致。

好景不長(zhǎng)

，一年后，方直發(fā)展的業(yè)績(jī)?cè)鏊俦忝黠@放緩。

2020年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收31.52億元

，同比下跌6.18%;同期歸母凈利潤(rùn)為2.9億元，同比增幅為18.75%。方直發(fā)展將其營(yíng)收的下跌歸咎于銷(xiāo)售面積的減少。

《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，2018年至2020年(下稱(chēng)“報(bào)告期”)

，方直發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積分別為24.11萬(wàn)平方米、25.8萬(wàn)平方米、17.1萬(wàn)平方米，每平方米平均售價(jià)則分別為12502元、12888元、18223元。

另一方面

，盈利放緩也往往對(duì)應(yīng)著公司毛利率的下跌，方直發(fā)展也不例外。2020年，方直發(fā)展的毛利率為38%，較2019年的41.9%下降了近4個(gè)百分點(diǎn)。

激增的土地成本是造成其毛利率下跌的原因之一

。2020年，方直發(fā)展土地成本達(dá)到8.45億元，較2019年的3.56億元增長(zhǎng)137.19%，這部分支出所占總銷(xiāo)售成本的占比則由2019年的18.3%增至43.3%，公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)的平均土地成本占平均售價(jià)的比例也較2019年增長(zhǎng)逾16個(gè)百分點(diǎn)至27.1%。

截至2020年末，方直發(fā)展就開(kāi)發(fā)中及持作未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的總開(kāi)發(fā)成本及地價(jià)預(yù)付款項(xiàng)達(dá)到129.91億元

。

惠州依賴(lài)癥

據(jù)方直發(fā)展所言，公司主要通過(guò)招拍掛

、收并購(gòu)、城市更新等方式獲取土地。

自2006年在惠州開(kāi)發(fā)了首個(gè)項(xiàng)目山水華府后

，公司便在外拓的路上一路馳騁。官網(wǎng)信息顯示，方直發(fā)展于2014年首進(jìn)江門(mén)，2016年進(jìn)入陽(yáng)江，2018年完成廣州、深圳、佛山、肇慶等地的布局。

截至2021年1月31日，方直發(fā)展已進(jìn)入11個(gè)城市

，但僅有4個(gè)城市有項(xiàng)目入市，入市面積超八成來(lái)自惠州。

截至2021年1月31日

，方直發(fā)展在惠州的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到24個(gè)，占比超50%。其附屬公司及聯(lián)營(yíng)公司在該城所開(kāi)發(fā)的入市建筑面積達(dá)到33.51萬(wàn)平方米，在入市總建筑面積中的占比達(dá)到80.48%。

以目前的外拓進(jìn)展來(lái)看，佛山或?qū)⒊蔀榉街卑l(fā)展未來(lái)的重要“戰(zhàn)場(chǎng)”

。截至2021年1月31日，方直發(fā)展在佛山的項(xiàng)目數(shù)量為5個(gè)，占公司土地儲(chǔ)備總量的比例達(dá)27.3%