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商務公寓在深圳樓市即將成為過去式

。近日

，深圳市規(guī)劃和自然資源局在《深圳市規(guī)劃標準與準則》修訂意見中剔除了“商務公寓”的表述

，這是繼2020年7月31日深圳宣布停止審批商務公寓之后，官方明確土地供應中不再有商務公寓這一類別，從根本上封堵了商務公寓的供應

。

功能定位不清晰

商務公寓本來是給商務人士提供短期商務和居住的一類產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內人士介紹

，在深圳上世紀80-90年代招商引資

，各省市紛紛在深圳建辦事處、分公司的背景下

，商務公寓的出現(xiàn)契合了當時的時代背景

。但現(xiàn)在，各類酒店

、租賃住房

、長租公寓、分時租賃等得到長足發(fā)展

，商務公寓已經(jīng)沒有存在的價值

。

記者對比深圳市規(guī)劃和自然資源局于2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》條文發(fā)現(xiàn)

，此次重新修訂的準則中

，商業(yè)用地主導用途中“商務公寓”的描述已被刪除。同時

，在“建筑與設施用途分類指引”類別中

，也不再有“商務公寓”的字眼。

中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出

，《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》的修訂意味著后續(xù)商務公寓將退出深圳市場。此次關于商務公寓的政策調整

，是與去年發(fā)布的政策相呼應和銜接

，政策實施的目的也是一致的，符合國家相關政策和深圳的實際管理需求

，有利于進一步規(guī)范管理和促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

“商務公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務辦公區(qū)配套的作用

。近年來

，商務公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務商務人士’‘短期住宿’的目的

。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析稱

，“商務公寓用地性質是商業(yè)辦公

，但實際用途是居住

，這導致打著公寓的幌子搞類住宅等亂象滋生

，擾亂了供應體系，而且誕生了一大批違規(guī)建筑

，常常引發(fā)業(yè)主維權

。同時

，還出現(xiàn)了消防安全隱患

，畢竟住宅的消防要求高于商辦。”

他進一步表示：“未來

，居住用地就是70年產(chǎn)權

，商辦就是40年或50年產(chǎn)權，不能再出現(xiàn)介于二者之間的產(chǎn)品

，浪費寶貴的土地資源。取消商務公寓

，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間

，也杜絕了打著商辦的幌子搞住宅開發(fā)行為。”

已有商務公寓合理轉化

記者發(fā)現(xiàn)

，深圳在封堵商務公寓的同時

，也放松了對歷史遺留的商務公寓的限制

。2月底

，深圳市住建局發(fā)布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》

，明確允許新建和已建成的商務公寓

、宿舍項目使用燃氣管道。通知指出

，已建成的商務公寓項目需要使用管道燃氣的，應當滿足國家和省區(qū)市有關技術規(guī)范要求

。新建商務公寓

、宿舍項目建設單位如需使用燃料

，應當將燃氣管道工程與主體工程同步設計

、同步施工、同步投入使用

。“近年來深圳的政策鼓勵城中村改造為長租公寓，鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房

，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房

，所有的動作都指向一個簡單的目標：鼓勵現(xiàn)有物業(yè)向住宅的轉化

，解困深圳住房問題。”中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示

。

實際上

，住宅產(chǎn)品稀缺、商務公寓過剩的現(xiàn)象在深圳長期存在

。Wind(萬得)數(shù)據(jù)顯示

，2018年以來，每年公寓的供應量都達到成交量的2倍

，2020年深圳批售商務公寓24910套

，但成交量為11735套，成交均價每平方米63349元

，和住宅均價的大幅上漲形成明顯反差

。

宋丁表示，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴重

，但與此同時住宅產(chǎn)品卻極度稀缺

，整個市場呈現(xiàn)出嚴重的矛盾，所以住建部門希望通過出臺政策調整產(chǎn)品結構

。

去化壓力依然較大

“以后商務公寓產(chǎn)品就沒有了

，賣一套少一套。我們最近在清盤

，85平方米的戶型目前還剩兩套

。”位于深圳市福田區(qū)八卦嶺某公寓項目的銷售員告訴記者，在深圳妯臺公寓可以通燃氣的政策出臺后

，項目單日賣出了14套

，這對于一直不溫不火的深圳公寓市場實屬罕見

。

“我們也沒料到市場這么敏感

。”該銷售員對記者表示，3月1日后

，整個公寓市場要么直接漲價

，要么取消了以前的折扣優(yōu)惠。他介紹道

，該項目近期取消了30萬-50萬元的折扣優(yōu)惠

。

宋丁認為

，雖然目前深圳部分商務公寓銷售回暖

，但整體來看依然存在去化壓力，有的項目借機炒作不可取

。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

，雖然2020年年中已停止審批商務公寓

，但全年下來還是批售項目46個

，未來可供應24910套

。截至2020年12月底，深圳商務公寓存量可售套數(shù)24118套

，去化周期高達23個月

。與之形成鮮明對比的是，深圳新房住宅存量去化時間僅約8個月

。

據(jù)記者了解

，深圳商務公寓市場分化嚴重

。中介人員介紹說

，目前受歡迎的要么是小戶型，比如40平方米左右的容易出租

，要么是通燃氣

、民水民電，可積分

、落戶、帶學位

，有很大住宅替代功能的公寓

。

對于公寓市場近期的表現(xiàn)，李宇嘉對記者表示

，深圳公寓新規(guī)出臺后

，短期內公寓市場可能會出現(xiàn)上行行情，但總體來看影響不會太大

。

李宇嘉提醒消費者，公寓在產(chǎn)品屬性上依然存在硬傷

，商務公寓的土地性質一般是二類居住用地

、商住用地或商業(yè)用地，產(chǎn)權一般在40-50年

，首付需要五成并且貸款僅有10年

，置業(yè)成本和持有成本相對較高。

此外

，公寓在轉讓時需要繳納營業(yè)稅

、土地增值稅

、個稅等稅費

，相對普通住宅來說交易成本較高。一位中介人員向記者舉例

，一套總價約300萬元的公寓稅費至少要15萬元

。(記者孫蔚)

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