(資料圖)
中信證券認為
，各地的限購限貸政策，尤其是認房又認貸的首套房認定標準將有希望放寬
；同時
，普通住宅認定標準有望放寬。我們相信
，不利于消費需求釋放的限制性政策將有望很快放開
，各地的限購限貸政策，尤其是認房又認貸的首套房認定標準將有希望放寬
。同時
，普通住宅認定標準有望放寬。在供給側
，進一步的流動性支持和預期管理
，將繼續(xù)補強房企的資產負債表。
中央財辦有關負責同志接受新華社等媒體記者提問
，對學習貫徹落實中央經濟工作會議精神進行權威解讀
。其中，在擴大內需
，防范金融風險等領域
，有關負責同志高度肯定了釋放住房改善需求和避免房地產行業(yè)風險的重要性，更清楚地展望了2023年房地產政策的側重點
。
▍解除不利于消費需求釋放的限制性政策將是未來需求政策重點
。
我們預計，二線省會城市的住房限購有望實質性放開
，一線和新一線城市的限購也有望在執(zhí)行標準
，地理范圍等領域有所優(yōu)化。2016年之后信貸記錄影響居民首付的規(guī)定
，嚴重影響了賣舊買新
，賣小買大需求的釋放。我們預計
，在不遠的將來認房又認貸的首套房認定標準將有望放寬
。此外，各地對于普通住宅認定的過嚴標準
，影響了合理改善的交易便利性
。我們預計各地普通住宅認定標準有望放寬。
▍流動性支持和預期管理為核心的供給側政策
，將進一步優(yōu)化龍頭房企資產負債表
。
我們認為
，2022年出臺的地產融資三支箭將繼續(xù)發(fā)揮作用，即債券市場有望繼續(xù)穩(wěn)步恢復市場化融資功能
，A股股權再融資在2023年進入實質發(fā)行階段
。房地產開發(fā)企業(yè)在REITs市場有望獲得合理待遇，房企符合基礎設施REITs要求的底層資產有可能不斷被盤活
，從而增厚房企邊際業(yè)績
，推動企業(yè)獲得現(xiàn)金回流。我們預計銀行將積極解決存量債務問題
，新增對房地產行業(yè)信用支持
。
▍區(qū)分長短期關系，區(qū)分追求平穩(wěn)狀態(tài)和保持政策有為
。
2022年中央經濟工作會議要求
，要研究推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。我們認為
，所謂新發(fā)展模式就是區(qū)別于傳統(tǒng)的高負債
、高杠桿、高周轉的模式
。但房地產政策不是在2023年既要完成新發(fā)展模式轉型，又要釋放需求鼓勵改善自住
。由此判斷2023年的房地產政策
，重點就是擴大需求——中長期而言，重點則是推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡
。這里的平穩(wěn)
，我們認為是指追求狀態(tài)平穩(wěn)，即開發(fā)投資和銷售基本穩(wěn)定
。平穩(wěn)并不意味著政策無為
，相反，只有積極有為的政策
，才能扭轉房地產市場基本面持續(xù)下行的局面
。中央財辦有關負責同志強調了房地產在經濟增長，地方財力
，居民家庭資產和銀行體系負債方面的重要性
，突出了房地產政策調整的緊迫性。
本文作者：陳聰
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