原標題：蕪湖2316號地塊之后
，天下已經(jīng)沒有難賣的房子。今天就結(jié)合位于田家炳中學(xué)周邊2316地塊的出讓，粗略地梳理一下近兩年來蕪湖房地產(chǎn)出現(xiàn)的一些變化
。這些變化，有可能對今后的房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響，列位概覽之后，不妨一起探討一下。第一個變化：知名房企跑得差不多了
(相關(guān)資料圖)
第二個變化：全回購地塊出讓的多了
第三個變化：代建正在來蕪湖的路上
大致翻了一下這一兩年來在蕪湖房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房企，數(shù)量變少了
。市場好的時候
，wuhu~~蕪湖就像要起飛似的。大大小小的
，知名不知名的房企都想削減腦袋進入身為安徽第二大城市的蕪湖市場
，不幸很多人都跌倒在了土拍的門檻之外
。
都不用列舉2016年之后在蕪湖市場上蹦達的房企和項目名單了吧
。這里可以通過一個插曲，翻翻老皇歷來梳理一下
。當年擠不進來蕪湖市場的房企
，其實有很大一部分原因是因為被蛇頭公司擋在了門外。一個是正兒八經(jīng)在蕪湖長干的
，一群是跟著市場投機的資本房企
，只要地價稍微超過他們資本收益的臨界點，這些房企就偃旗息鼓了
。
不過
，隨著那幾年市場的高漲，蛇頭房企也開始了外拓之路
，勢頭相當之迅猛
。市場有傳說它要拋棄蕪湖的小舟，登大船
，闖大海去
。后來不知道是真的留戀故土不想走，還是房地產(chǎn)市場變得太差沒辦法走。反正蛇頭房企真的就不走了
。
這兩年的蕪湖土地市場
，就出現(xiàn)了現(xiàn)在格局，要么是蛇頭房企拿
，要么是地方平臺公司拿
。之前誓要進蕪湖市場的民企，除了極個別top級房企繼續(xù)在蕪湖拿塊地保持活躍度外
，其他的房企，就再也沒出現(xiàn)過市場的小道消息里了。
誰
，才是真愛蕪湖的市場？蛇頭算不算不知道，平臺公司肯定是的。昨天蕪湖賣出的一塊地
，競得方被人查了半天，不知道所以然
。以至于網(wǎng)上有人調(diào)侃說：蕪湖人怎么這么有錢
，隨便兩個自然人出資搞了個公司，就敢花2個多億搞了塊地
。
其實
，再深度的了解一下，真是圖樣圖森破?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">?div id="jpandex" class="focus-wrap mb20 cf">！
全回購地塊，印象中在蕪湖土地市場上應(yīng)該出現(xiàn)過很多次了
。什么是回購房
？它對市場有沒有裨益？房企在這種的地塊上掙什么錢
？
回購房指的是
，地方政府在土地出讓的程序中，明確規(guī)定該地塊由開發(fā)商負責建造
，待房子建成后
，政府再按照土拍公告約定好的數(shù)量和價格再買回去。以2316號地塊的出讓公告為例：該地塊為全回購地塊
，回購單價為14000元/㎡
，另外該地塊建筑工程居住建筑和單體地上面積5000平方米以上的公共建筑須全部采用裝配式技術(shù)建造。
房企在這樣的地塊上操弄了兩年
，掙到了什么
？一部分的名和一部分的利。假設(shè)某塊地是由一個民營房企拿到的，除了價格不能自主設(shè)定外
，品牌和物業(yè)
，甚至產(chǎn)品都是自己的，另外商業(yè)布局產(chǎn)生的資本效應(yīng)也是自己的
。這一塊更側(cè)重“名”
。
在“利”的方面。還是以2316地塊為例
，房子的回購價格是14000元/㎡
，昨天拿到的樓面地價是7361.5元/㎡，在扣除建安成本和其他成本外
，房企在這個項目上能多少錢
，取決于自己的管理水平和成本控制能力。反正肯定不會是做公益
。
相比經(jīng)營性的地塊而言
，這是一個旱澇保收的項目。畢竟現(xiàn)在的市場上
，還有樓面價超過1萬
，而商品房的實際成交價格只有1.3萬的呢，更有項目賠得連底褲都沒有了
。所以
，市場上出現(xiàn)全回購或部分回購的地塊，它實際上是一種市場保價行為
。去化快
，小賺不賠，還能保住本地市場價格的房價底褲
。另外
，還能給地方搞搞面子工程，相當于通過舊城改造
，提高和改善了老百姓的居住水平和生活環(huán)境。
那缺點有沒有
？魚眼想了一下
，估計有一個讓房企十分頭疼的問題就是回款慢，一般的中小房企估計很難接受
。所以
，在三四線城市，這種地塊一般敢拿的是地方的平臺公司
，在一二線城市
，可能是資本相對雄厚的民企成立的代建公司更多一點。
那么，問題也來了
。
有錢沒什么經(jīng)驗
，是很多地方平臺公司的共性問題，能拿地
，倒不一定能造好房，造出了房子，又不一定能運營管理好。改善居民的居住環(huán)境，不只是把棚戶變高樓，物業(yè)管理，工程管理同樣考驗，出身建筑工程的大老粗公司。
因此
，地方平臺公司拿到地后 ，一般情況下會找內(nèi)行的房企合作。這些成熟的開發(fā)企業(yè)在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
，產(chǎn)業(yè)投資
，地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)運營上有著豐富的城市更新經(jīng)驗和運營管理能力。
這就是三四線城市玩得比較多的強強聯(lián)合的游戲
。
要么怎么說三四線城市永遠是后知后覺呢
。因各方面的原因，三四線城市只能采取這樣不高效的方式迂回作業(yè)
，慢慢推進城中村的改造事業(yè)
。但是在一二線城市，優(yōu)秀的百強公司成立代建公司
，比如綠城的綠城建設(shè)管理集團等
，它們早就涉足所謂的城中村改造業(yè)務(wù)。
這個趨勢將逐漸滲透到三四線城市
，或者一些大的代建公司正在來蕪湖的路上呢
！我是魚眼，下期再見
！
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